【大人女子宅建】行政書士の桑村です。「重説でセットバック大失敗」の話

大人女子宅建の皆さんこんにちは。
RE/MAX Dynamiteのエージェントサポーター
行政書士の桑村です。

いきなりですが。

「セットバック」って何でしたっけ？？

まだ勉強していないかな？

建築基準法で勉強する内容で、どんな内容かというと、まずこちら。

第43条（敷地等と道路との関係）
１　建築物の敷地は、道路に２メートル以上接しなければならない。

つまり「道路」に接していない敷地には建築できないということで、では、その道路とは？

条文をちょこっと出しときますと、こちらです。

第42条（道路の定義）
１　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員４メートル（一部の区域では６メートル）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
一　道路法による道路
二　都市計画法、土地区画整理法などによる道路
〜以下略〜

さきほどの内容と合わせますと「幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していない敷地には建物を建てることができない」というのが原則となります。

ところがこの「幅４ｍ以上」の点につき、例外規定あり。

第42条第２項です。
こんな内容です。

都市計画区域の指定や変更などによりこの章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員４メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離２メートルの線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす。

かんたんにいうと、「幅員４ｍ未満の道でもセットバック（中心線から２ｍずつ両側が下がる）を条件に道路とみなすよ」という話になっています。
いままでの敷地の境界線から下がった部分（セットバック部分）は道路になります。
セットバックがあるといままでより敷地が小さくなるというわけです。
道路の中心線から２ｍずつ両側がセットバックすれば、いつしか幅員４ｍになる。

さて。

媒介で売却しようとしている物件の重要事項説明書を作るため、僕が役所へ調査に行ったときのことです。

その土地の接道は西側の細い道路でした。

「すみません。○○市○○町何番地の西側の道路は何道路ですか？？」

と役所の担当者へ。

すると担当者は保管されている資料を見ながら「２項道路です」と。

さきほどの建築基準法第42条第２項の道路だという意味です。
役所の人もこんな言い方をするんですね。

なるほど。２項道路か。じゃあセットバックだ。
ここまでは良かったんです。

道路の中心線から２ｍ下がれば良いんだ。

そう思い込んだ僕は事務所にもどり、重要事項説明書の作成に勤しみました。
「道路と敷地の関係」は、もちろん説明すべき重要事項です。

中心線から２ｍ下がる（セットバックする）ことになりますと、そのままその旨を重要事項説明書に記載し、いざ説明へ。

重要事項の説明は、宅地建物取引士でなければできない仕事ですよね。
宅地建物取引士証も、まさに「見せ場」です。

調子よく重要事項の説明をし、にこやかな雰囲気のまま、そして契約と。

無事に終わりました。

あとは決済（代金の支払いと引き渡し）だけだ。

ふー。

一段落しました。

後日、引き渡し準備のため再度現地へ行き、物件のお掃除。
普段どおりの手順です。

がしかし。
何気なく物件の周りの風景を眺めていると「あれ？」

・・・道路の反対側が用水路。

は・ん・た・い・が・わ・が・よ・う・す・い・ろ

・・・・やば。
・・・・やばやば。
・・・・やばやばやば。

まじやばい！！

反対側が、道路の中心線から２ｍバックできないっ!!!!

となると、どうなるか。

反対側が用水路というあおりを受けて、僕が重要事項説明をして売却した物件は、道路の中心線から２ｍではなく、もっとセットバックしなければならないのです。

となると、敷地面積がもっと小さくなる。

まずいーーーーーーーーー（涙）

条文でいうと、こっちだったんです。

「ただし、当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線をその道路の境界線とみなす」

つまり、中心線から２メートル下がれば済むということではなく、反対側からこっち側に４メートルも下がれと。



しかたがありません。
上司に相談し、お客様に再連絡。

案の定、怒っております。

結局、お客様から受け取っていた媒介報酬（仲介手数料）を返却することで納得していただきました。

タダ働き。

ここからの教訓。
みなさんが何気なく学習していることが、実務ではとても重要。

僕みたいに「やってしまう」とお金がもらえないどころか、場合によっては損害賠償を請求されたりします。

勉強が身に入らないとか、そんなことを言っている場合じゃないっすね!!
手を抜いて勉強して、運良く合格しちゃったとして、その手を抜いたところが、もしかしたら自分に跳ね返ってくる。

数十万、数百万円の支払いを・・・
困っちゃいますよね。

まぁそんなことにならないよう、勉強できるときにちゃんと勉強しておく。
芸は身を助けるじゃないですけど、知識は身を守る。

僕もまだまだですが、宅地建物取引のプロとして、みなさんと切磋琢磨していきたいです。



お互い、頑張りましょうね！！